Piata imobiliara din Romania ofera optiuni pentru toate preferintele si bugetele: apartamente in blocuri construite in perioada comunista, locuinte in ansambluri rezidentiale ridicate dupa anul 2000, case vechi cu potential de renovare si vile noi la cheie.
Fiecare dintre aceste categorii vine cu avantaje si dezavantaje, insa un aspect pe care multi cumparatori il neglijeaza este performanta energetica a imobilului.
Certificatul energetic al proprietatii imobiliare pe care doriti sa o cumparati sau sa o inchiriati este documentul care va arata, cu date concrete, cat de eficienta din punct de vedere energetic este cladirea pe care intentionati sa o cumparati si ce costuri de utilizare puteti anticipa.
Diferentele dintre un apartament intr-un bloc vechi si unul intr-o constructie noua nu se limiteaza la finisaje, compartimentare sau aspectul fatadei, cele mai semnificative diferente sunt adesea invizibile: calitatea izolatiei termice, eficienta sistemelor de incalzire si racire, pierderile de caldura prin pereti si ferestre.
Toate acestea se reflecta in clasa energetica a imobilului si, in final, in facturile pe care le veti plati luna de luna.
Ce spune certificatul energetic despre un imobil vechi
Blocurile construite in Romania inainte de 1990 au fost proiectate intr-o perioada in care eficienta energetica nu era o prioritate.
Energia era ieftina, iar normele de izolare termica erau mult mai permisive decat cele actuale, astfel ca rezultatul este ca majoritatea apartamentelor din aceasta perioada au clase energetice in zona E, F sau G, adica in partea inferioara a scalei de performanta.
Un apartament cu clasa energetica G consuma de cateva ori mai multa energie pentru incalzire decat unul cu clasa A sau B, iar aceasta diferenta se traduce in facturi semnificativ mai mari la intretinere in sezonul rece si, pentru cei cu centrala proprie, in costuri lunare care pot depasi cu mult asteptarile initiale.
Certificatul energetic al unui imobil vechi va ofera informatii concrete despre aceste aspecte.
Consumul specific de energie primara, exprimat in kWh/m²/an, va arata exact unde se situeaza imobilul pe scara eficientei, iar consumul defalcat pe categorii va indica daca problema principala este izolatia termica, tamplaria veche sau sistemul de incalzire ineficient.
Multe blocuri din Bucuresti si din alte orase mari au beneficiat de programe de reabilitare termica, cu izolarea fatadelor si inlocuirea tamplariei la partile comune.
Daca blocul in care se afla apartamentul a fost reabilitat, clasa energetica poate fi semnificativ mai buna decat cea a unui bloc nereabilitat din aceeasi perioada, iar aceasta informatie se reflecta in certificatul energetic actualizat dupa finalizarea lucrarilor.
Ce ar trebui sa asteptati de la un imobil nou
Cladirile noi construite in Romania dupa 31 decembrie 2020 trebuie sa respecte cerinte mult mai stricte de performanta energetica, Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor impune ca toate constructiile noi sa fie cladiri al caror consum de energie este aproape egal cu zero.
Acest standard presupune o anvelopa termica foarte bine izolata, tamplarie de inalta performanta, sisteme eficiente de incalzire si racire si acoperirea a cel putin 30% din consumul de energie din surse regenerabile.
In practica, o cladire care respecta aceste cerinte ar trebui sa obtina un certificat energetic de clasa A sau A+.
Daca vizionati un apartament intr-un bloc nou sau o casa construita recent si certificatul energetic arata o clasa C, D sau mai joasa, este un semnal de intrebare, fie cerintele legale nu au fost respectate integral, fie exista aspecte pe care merita sa le clarificati cu dezvoltatorul inainte de a lua o decizie.
Diferenta de confort intre un imobil nou construit la standardele actuale si unul vechi este semnificativa.
Pe langa facturile mai mici, locuintele eficiente energetic ofera un confort termic superior: temperatura uniforma in toate incaperile, fara curenti de aer rece, fara pereti umezi sau mucegai cauzat de punti termice.
Cum sa comparati imobile cu clase energetice diferite
Atunci cand comparati mai multe imobile pe care le-ati vizionat, certificatul energetic va ofera o baza obiectiva de comparatie.
Doua apartamente cu suprafete identice, in aceeasi zona si cu preturi similare, pot avea costuri de utilizare foarte diferite in functie de clasa energetica.
Consumul specific de energie primara, exprimat in kWh/m²/an, este indicatorul care va permite sa estimati costurile anuale.
Aceasta diferenta, cumulata pe durata de utilizare a locuintei, poate depasi cu mult orice reducere obtinuta in negocierea pretului de achizitie.
Un apartament aparent mai scump, dar cu clasa energetica superioara, poate fi de fapt mai avantajos pe termen lung decat unul mai ieftin, dar cu performanta energetica slaba.
Sectiunea de recomandari: ce puteti imbunatati
Pentru imobilele existente, certificatul energetic include o sectiune de recomandari in care auditorul energetic indica masurile care ar reduce cel mai eficient consumul de energie.
Aceste recomandari sunt personalizate pentru imobilul respectiv, pe baza calculelor efectuate conform metodologiei nationale.
Recomandarile pot include termoizolarea peretilor exteriori, inlocuirea ferestrelor vechi cu tamplarie performanta, modernizarea sistemului de incalzire, instalarea unor robineti termostatati la calorifere sau montarea unor panouri fotovoltaice pentru producerea de energie electrica.
Pentru fiecare masura, auditorul estimeaza economia anuala de energie pe care o puteti obtine, iar aceste estimari va ajuta sa prioritizati investitiile in functie de bugetul disponibil si de impactul fiecarei masuri.
Daca intentionati sa cumparati un imobil vechi cu scopul de a-l renova, sectiunea de recomandari din certificatul energetic este punctul de plecare pentru planificarea lucrarilor, in loc sa investiti in imbunatatiri care aduc beneficii minime, puteti concentra resursele pe masurile cu cel mai bun raport cost-beneficiu.
Obligatiile legale privind certificatul energetic
Legea nr. 372/2005 stabileste ca proprietarul unui imobil are obligatia de a pune certificatul de performanta energetica la dispozitia potentialului cumparator sau chirias inainte de incheierea contractului, iar la autentificarea actului de vanzare-cumparare, notarul solicita prezentarea acestui document.
Contractele de vanzare-cumparare incheiate fara respectarea acestei obligatii sunt supuse nulitatii relative, conform Codului civil. Aceasta inseamna ca tranzactia poate fi contestata ulterior in instanta, cu consecinte juridice si financiare pentru ambele parti.
Certificatul de performanta energetica este valabil 10 ani de la data emiterii, dar daca in aceasta perioada au fost efectuate lucrari de renovare majora care modifica performanta energetica a imobilului, certificatul existent nu mai este valid si este necesar unul nou.
Documentul trebuie sa poarte un cod unic de inregistrare emis de Ministerul Lucrarilor Publice, Dezvoltarii si Administratiei, certificatele emise fara acest cod sunt nule de drept si nu pot fi utilizate in tranzactii imobiliare.
Cine elaboreaza certificatul energetic si cat dureaza procesul
Certificatul de performanta energetica poate fi elaborat exclusiv de auditori energetici pentru cladiri, atestati de Ministerul Lucrarilor Publice, Dezvoltarii si Administratiei.
Exista doua grade profesionale: auditorii cu grad profesional II pot elabora certificate doar pentru cladiri rezidentiale individuale si apartamente, in timp ce cei cu grad profesional I au dreptul sa certifice orice tip de cladire, inclusiv spatii comerciale sau cladiri de birouri.
Procesul de obtinere a unui certificat energetic presupune furnizarea documentatiei tehnice disponibile, de regula releveul apartamentului sau planurile casei, si o evaluare a caracteristicilor imobilului de catre auditor.
Dupa finalizarea calculelor conform metodologiei nationale, certificatul este emis si inregistrat in baza de date cu atribuirea codului unic.
Ce ar trebui sa faceti ca potential cumparator
Indiferent daca va uitati la un apartament vechi sau la unul nou, solicitati certificatul de performanta energetica inainte de a lua o decizie de achizitie.
Cititi documentul cu atentie si intelegeti ce spune despre consumurile estimate si despre clasa energetica a imobilului.
Pentru imobilele vechi, verificati daca blocul a beneficiat de reabilitare termica si daca certificatul reflecta starea actuala a cladirii. Analizati recomandarile din certificat si estimati costurile investitiilor necesare pentru a imbunatati performanta energetica.
Pentru imobilele noi, verificati daca clasa energetica corespunde cerintelor legale in vigoare.
Un apartament sau o casa construita dupa 2020 ar trebui sa aiba clasa A sau A+. Daca documentul arata altceva, cereti clarificari dezvoltatorului.
Folositi informatiile din certificatul energetic ca instrument de comparatie si, daca este cazul, ca argument de negociere a pretului de achizitie.